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华尔街见闻的朋友们大家好，我是易居的刘晨光，欢迎来到我的大师课《房价的真相》。

1970年起，除日本外，主要国家的房价基本都震荡向上，虽然有些国家曾出现过短期波动，但整体趋势是向上的。

我国在过去30多年一直处于工业化进程，城市不断扩容，人口增长，推动了房地产需求上升，但下图中的其他国家从1970年开始普遍已经结束工业化，进入后工业化时代，房价依然维持上涨。

这其中的原因多种多样。

第一，这些国家新土地供应不足。工业化停止后，城市不再扩容，原有土地都有了明确归属，新土地很难供应出来。例如伦敦，有些土地的开发周期可能需要百年时间，且开发过程中面临诸多环境评估、合规性等不确定性因素，导致土地开发周期漫长，且开发完成后往往档次提升，不再面向普通购房者。

第二，这些国家虽然人口增长缓慢，但户数却在不断分裂。随着人们生活水平的提高，家庭结构小型化，户数增多，需求量也会相应增加。

本节内容，易居企业集团企业战略部总经理、首席分析师刘晨光将从国际房价长期向上的走势聊起

为什么工业化结束后，世界主要经济体国家的房价依然在长周期内呈现上涨趋势？

日本91年房地产破灭后的一蹶不振只是个例？

刘晨光老师说的我国房地产与日本房地产的不同之处有哪些？

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